">
Экономика Экономика предприятия
Информация о работе

Тема: Оценка городского земельного участка

Описание: Общая информация о земельном участке. Понятие рыночной стоимости. Иные понятия и определения. Внешний износ имущества. Принципы, основанные на представлениях потенциального собственниках. Зонирование территории. Распределение доходов по периодам реализации проекта.
Предмет: Экономика.
Дисциплина: Экономика предприятия.
Тип: Курсовая работа
Дата: 22.08.2012 г.
Язык: Русский
Скачиваний: 14
Поднять уникальность

Похожие работы:

Министерство образования и науки Российской Федерации

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ГЕОДЕЗИИ И КАРТОГРАФИИ (МИИГАиК)

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине

ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ

На тему:

ОЦЕНКА ГОРОДСКОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

на примере земельного участка, расположенного по адресу: г.Москва, Большой Златоустинский переулок, дом 11/1.

Выполнил: студент 3-го курса группы

Проверил:

Москва, 2012. СОДЕРЖАНИЕ

1.ВВЕДЕНИЕ3

1.1. Общая информация о земельном участке3

2.Задание на курсовую работу4

3.Применяемые понятия и определения6

3.1. Понятие рыночной стоимости6

3.2. Иные понятия и определения6

3.3. Правила (принципы) оценки недвижимости9

3.3.1. Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника9

3.3.2. Принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости10

3.3.3. Принципы, обусловленные действием рыночной среды10

3.3.4. Принцип наиболее эффективного использования11

4.Перечень использованных при проведении оценки данных11

5.Описание объекта оценки13

5.1. Общая характеристика объекта оценки13

5.2. Описание местоположения земельного участка13

5.3. Анализ задания на курсовую работу и результатов осмотра17

6.5. Основные характеристики предполагаемого к строительству здания17

5.4. Классификация офисных помещений18

6.Анализ рынка офисных помещений и машиномест в подземных автостоянках22

6.1. Общий анализ рынка коммерческой недвижимости в Москве22

6.2 Анализ рынка офисной недвижимости26

6.3. Анализ ценообразующих факторов34

6.3.1. Общие замечания34

6.3.2. Анализ ценообразующих факторов, определяющих цену офисных помещений в Москве35

7. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки40

7.1. Общие положения по анализу НЭИ40

7.2. Анализ земельного участка как свободного40

7.3. Анализ земельного участка с существующими улучшениями42

8. Определение рыночной стоимости земельного участка43

8.1 Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом43

8.2. Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом44

8.3. Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом44

8.4. Проверка правильности проведенных расчетов.Ошибка! Закладка не определена.

ВВЕДЕНИЕ

1.1. Общая информация о земельном участке

Объект оценки представляет собой объект недвижимого имущества – земельный участок площадью __891__ кв. метров. Земельный участок расположен в кадастровом квартале 77:01:0001033.( В кадастр недвижимости не внесен).

На земельном участке имеются улучшения в виде полуразрушенного обгоревшего здания с обвалившейся крышей, кое-где нет окон; здание обтянуто строительной сеткой и обнесено металлическим забором.

(все фотографии здания в приложении №1)

Характеристики улучшений представлены в следующей таблице (характеристики улучшений описать примерно, на основании осмотра земельного участка, его фотографий и данных, определенных по снимкам со спутника).

Таблица 1№ п/п Наименова-ние объекта Назначение Этажность Общая площадь, кв.м Площадь застройки, кв.м Плотность застройки земельного участка, кв.м/кв.м Высота здания, м  1 2 3 4 5 6 7 8  1 Нежилое здание  офисное 3 1606,5 630 1,4 9  По данным Росреестра, представленных на публичной кадастровой карте (http://maps.rosreestr.ru/Portal) кадастровая стоимость земельного участка составляет 100462112,20рублей.

Подробный состав оцениваемого имущества и его характеристики приведены в разделе описания объекта оценки.

На основании проведенного анализа и выполненных расчетов рыночная стоимость земельного участка площадью 891кв.м расположенного по адресу: г. Москва, Большой Златоустинский переулок, дом 11/1, по состоянию на 25 апреля 2012г. округленно составляет:

Задание на курсовую работу.

Задание Герасимовой Е.А.



Рис. 1. Расположение здания в городе Москве (ситуационный план).



Рис. 2. План земельного участка.

Исходные данные для оценки.

Здание в Большом Златоустинском переулке. Площадь застройки – 630 кв.м. Общая площадь здания – 1512 кв.м. Строительный объем – 7371 куб.м. Площадь земельного участка – 891 кв.м.

Земельный участок находится в собственности города Москвы. Разрешенное использование земельного участка – для эксплуатации здания, находящегося в собственности ЗАО «Торговая компания «Юниор». Передан в аренду на 25 лет ЗАО «Торговая компания «Юниор» по договору аренды от 19 июля 2001 года. Права на сделки с арендными правами у ЗАО «Торговая компания «Юниор» выкуплены.

Градостроительным планом земельного участка разрешена реконструкция здания в габаритах наружных стен существующего здания.

Планируемая реконструкция – снос существующего здания и строительство нового в горизонтальных габаритах прежних наружных стен нового современного офисного здания класса «А» с подземной двухуровневой автостоянкой в границах земельного участка. Общая площадь надземной части реконструированного здания – 2520 кв.м Строительный объем надземной части реконструированного здания – 12285 куб.м Строительный объем подземной части здания – 5040 куб. м. Реконструкцию предполагается произвести в течение 2-х лет.

Реконструкцию здания планируется произвести с привлечением заемных средств под 10% годовых. Соотношение собственных и заемных средств в затратах на реконструкцию: 1:1.

Определить рыночную стоимость права аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, Большой Златоустинский переулок, дом 11/1. В рамках данного задания определить приемлемые для собственника здания условия предоставления кредита.

Порядок работы.

1. Осмотреть и сфотографировать здание.

2. Обследовать земельный участок на предмет наличия на нем иных строений.

3. Сделать выводы о возможности или невозможности капитального ремонта здания.

4. Определить примерные затраты на капитальный ремонт здания.

5. Выполнить расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка в варианте капитального ремонта здания.

6. Выполнить расчеты рыночной стоимости права аренды земельного участка в варианте предполагаемой реконструкции здания, изложенной в настоящем задании, для случая проведения всех работ за счет собственных средств. Сопоставить результаты по пунктам 5 и 6. Эти результаты положить в основу выводов о наиболее эффективном использовании земельного участка.

7. Выполнить расчеты в полном соответствии с заданием.

8. Сделать выводы и приемлемости (неприемлемости в настоящих условиях) использования заемных средств для реконструкции здания.

9. Результаты расчетов обсудить с товарищами по группе.

02.05.2008г.Палий Н.В.

Применяемые понятия и определения

3.1. Понятие рыночной стоимости

Рыночная стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

3.2. Иные понятия и определения

Рыночная цена товара (работы, услуги) - цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии - однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях.

Стандарт - государственный стандарт, санитарные нормы и правила, строительные нормы и правила и другие документы, которые в соответствии с законом устанавливают обязательные требования к качеству товаров (работ, услуг). (Федеральный закон от 9 января 1996 года № 2-ФЗ)

Цена - денежная сумма, требуемая, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог (ФСО № 1).

Дата оценки (дата определения стоимости) - дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Процедура оценки имущества - совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.

Подходы к оценке:

- затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа или устареваний;

- сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах;

- доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам определяющим его стоимость.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки, до даты совершения сделки с ним.

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральными стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев. Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

Износ имущества - снижение стоимости имущества под действием различных причин.

Примечания.

1. Износ определяют на основании фактического состояния имущества или по данным бухгалтерского и статистического учета.

2. В практике оценки рассматриваются и учитываются три вида износа - физический, функциональный, внешний.

3. По характеру состояния износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

Физический износ имущества - износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате, как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов.

Функциональный износ имущества - износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявленным к данному имуществу.

Внешний износ имущества - износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации.

Устранимый износ имущества - износ имущества, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость.

Неустранимый износ имущества - износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость.

Заказчик - юридическое или физическое лицо, которому оказывает услугу Оценщик.

Ограничения (обременения) - установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).

Договор аренды - соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору недвижимость, без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется использовать ее в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги или оплачивая их отдельно.

Арендная плата: 1. Плата за право пользования чужим имуществом. Величина, периодичность арендной платы устанавливается договором между арендодателем и арендатором.

2. Плата за предоставленное в порядке аренды имущество в случае аренды государственного имущества – на основе нормативов, утверждаемых соответствующими органами государственной власти или местного самоуправления.

Капитализация дохода – процесс пересчёта дохода в стоимость.

Денежный поток – движение денежных сумм (средств) в различные последовательные периоды времени.

Потенциальный валовой доход – валовые поступления, которые были бы получены, если бы все имеющиеся в наличии единицы объекта, подлежащие сдаче в аренду, были бы арендованы и все арендаторы вносили бы сумму арендной платы.

Действительный валовой доход - потенциальный валовой доход с учетом потерь от недоиспользования объекта оценки, платежей, а также дополнительных видов доходов.

Чистый операционный доход - действительный валовой доход, за исключением операционных расходов.

Ставка дисконтирования (ставка конечной доходности) - величина сложного процента, применяемая при пересчете будущих величин периодических доходов (денежного потока) в единую величину стоимости на определенный момент времени.

Ставка капитализации (ставка текущей доходности) – делитель, выраженный, как правило, в процентах, с помощью которого чистый доход пересчитывается в рыночную стоимость.

Возврат капитала - возврат начальных инвестиций за счет текущего дохода или перепродажи.

Операционные расходы - затраты, необходимые для поддержания и воспроизводства имущества (в т.ч. недвижимости) с целью поддержания потока доходов от него.

Эксплуатационные расходы – расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг: коммунальные, на содержание территории, на текущие ремонтные работы, зарплата обслуживающего персонала, расходы по обеспечению безопасности, расходы на управление.

Коммунальные расходы - это расходы за предоставленные услуги электро- и теплоснабжения (отопление и горячее водоснабжение), газа, вывоза бытовых отходов, водопровода, канализации.

Здание - отдельно стоящее или не имеющее общих стен с соседними постройками строение, предназначенное для размещения людей.

Помещение - пространство внутри здания:

- имеющее определенное функциональное назначение; и

- огражденное со всех сторон строительными конструкциями: стенами (с окнами и дверями), перекрытием и полом.

Помещение выступает единицей комплекса недвижимого имущества:

- выделенной в натуре;

- предназначенной для самостоятельного использования для жилых и нежилых целей;

- находящейся в собственности физических или юридических лиц.

Комната – пространство внутри здания как самостоятельная часть или как часть помещения, огражденная полностью или частично стенами и/или перегородками (с окнами и дверями).

3.3. Правила (принципы) оценки недвижимости

3.3.1. Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника

Принцип полезности – чем больше объект недвижимости способен удовлетворять потребность собственника, тем выше полезность и стоимость данного объекта.

В стоимостной оценке полезность определяется величиной и сроками получения доходов или других выгод от использования объекта недвижимости, а также от престижности объекта. Три подхода к оценке (сравнительный, доходный и затратный) раскрывают различные аспекты полезности.

Сравнительный подход. Рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта , обладающего такой же полезностью.

Затратный подход. За продаваемый объект недвижимости ни один разумный покупатель не будет платить больше, чем составят затраты на строительство нового объекта аналогичной полезности.

Доходный подход. Стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, приносящие примерно одинаковый доход.

Принцип замещения – при наличии на рынке некоторого количества однородных (по полезности и доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Принцип замещения связан с установлением верхней границы стоимости объектов недвижимости, которая обусловлена затратами на строительство заменяющей в собственности в приемлемые сроки.

Принцип ожидания – стоимость недвижимости определяется ожиданиями выгод, удобства и дохода от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, которую может получить потенциальный собственник.

3.3.2. Принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости

Принцип вклада – при стоимостной оценке недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в полезность и стоимость данного объекта недвижимости.

Принцип остаточной продуктивности – остаточная продуктивность определяется как остаток дохода, отнесённый к объе5ту недвижимости, после того, как оплачены затраты на труд, оборудование и технические средства, менеджмент.

Принцип сбалансированности – для каждого типа землепользования необходимы определённые компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.

Для объектов недвижимости сбалансированность характеризуется показателями ёмкости и эффективности.

Ёмкость – отношение количественной характеристики недвижимости, например, общей площади здания, к площади земельного участка с учётом ограничений, накладываемых органами власти на функциональное назначение, плотность и этажность застройки, сохранение градостроительного ландшафта и исторической застройки, охрану памятников истории и культуры, природоохранные мероприятия.

Эффективность – уровень прибыли, который обеспечивает сочетание земельного участка с расположенными на нём строениями при реализации различных проектов застройки.

Принцип разделения – физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.

3.3.3. Принципы, обусловленные действием рыночной среды

Принцип спроса и предложения – цена недвижимости определяется действием спроса и предложения на рынке. Принцип выражает взаимосвязь между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной ограниченностью количества земельных участков, а также экономическими издержками на строительство (реконструкцию) их улучшений (высокой капиталоёмкостью недвижимости).

Принцип конкуренции – цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли.

Принцип соответствия – максимальная стоимость недвижимости возникает в условиях разумного уровня архитектурной однородности и совместимый характер землепользования.

Принцип соответствия проявляется через прогрессию и регрессию.

Эффект прогрессии – положительное воздействие внешнего окружения на стоимость недвижимости (развитая инфраструктура, транспортная доступность).

Эффект регрессии – наличие излишних улучшений, не востребованных рынком , неблагоприятное местоположение (наличие неблагоприятного соседства, экологического загрязнения и т.д.)

Принцип изменения внешней среды – предполагает учёт возможных изменений экономических, социальных и юридических условий использования объекта и его окружения, а также перспектив развития района.

3.3.4. Принцип наиболее эффективного использования

Принцип наиболее эффективного использования (НЭИ) – из всех возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором рыночная стоимость земельного участка как свободного и с улучшениями является наибольшей.

НЭИ определяется как использование недвижимости, которое:

- является юридически разрешённым, включая нормы зонирования, охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников культуры, благоустройству;

- физически осуществимо исходя из размеров и формы земельного участка, транспортной доступности, имеющихся строений, несущей способности грунтов;

- финансово обоснованно с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала и сопоставимого уровня дохода с вложениями в проекты с аналогичными рисками с учётом капитальных затрат, эксплуатационных расходов и финансовых обязательств;

- обеспечивает наивысшую стоимость и (или) доходность недвижимости.

Перечень использованных при проведении оценки данных

При проведении оценки объекта оценки оценщиком использовались данные, предоставленные Заказчиком оценки устно и в документарной форме, данные, опубликованные на официальных Интернет-сайтах государственных и местных органов власти, открытые публикации аналитических агентств в сети Интернет и печатных изданиях, а также данные, опубликованные в рекламных изданиях в сети Интернет и в печатных изданиях. Использовались также данные отдельных авторов, опубликованные в книгах и монографиях. Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения представлен в следующей таблице.

Таблица 2

Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных№ п/п Наименование данных Источники получения данных  1 Физические и юридические характеристики зданий и земельного участка 1. Из задания на курсовую работу

2. Из натурного обследования земельного участка его местоположения и окружения.  2 Применяемые термины и определения Используются термины и определения из книг, указанных в списке использованных источников, приведенном в конце отчета, из проекта Правил землепользования и застройки в городе Москве.  3 Описание Москвы и данные по её общим экономическим, демографическим и физическим характеристикам Материалы, опубликованные в сети Интернет на сайтах: http://maps.yandex.ru; http://moscow.gks.ru;  4 Описание муниципального района по официальным Интернет-сайтам и сайтам Росстата и Мосгорстата Материалы, опубликованные в сети Интернет на официальных сайтах: www.rosstat.ru/; http://www.golyanovo-uprava.ru, http://moscow.gks.ru  5 Описание местоположения и окружения объекта оценки. Характеристика прилегающей территории. Интернет-сайт http://maps.yandex.ru. Материалы натурного обследования и исследований по наблюдаемым данным.  6 Характеристики зданий и земельного участка Материалы натурного обследования.  7 Классификация офисных и торговых помещений Классификация торговых помещений - http://www.latypovrealty.ru/. Классификация офисных помещений: Информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости RWAY.  8 Анализ рынка коммерческой недвижимости в Москве Составлен по данным, опубликованным в информационно-аналитическом бюлетене рынка недвижимости "RWAY" № 202-204 за январь-март 2012г., а также на Интернет-сайтах: http://bnb.ru/, www.irn.ru, www.dm-realty.ru, http://www.invest-profit.ru , журнале «Недвижимость и цены» за январь-март 2012 г.  9 Анализ влияния некоторых ценообразующих факторов на величину рыночной стоимости недвижимости Составлен по данным, опубликованным на Интернет-сайте http://nedvizhimost.slando.ru; http://renlist.ru; http://irn.ru; http://realty.dmir.ru; БД "Навигатор; в книге В.Д. Шабалина "Сделки с недвижимостью на первичном и вторичном рынках", 2000, 2008 и 2011 года издания, а также путем обобщения мнений сторонних специалистов, привлекаемых к участию в процессе оценки (подраздел 3.3. настоящего отчета).  10 Данные по предложениям к продаже производственных зданий Источники информации и контактные данные указаны в таблицах. Подтверждаются копиями страниц соответствующих Интернет-сайтов (см. Приложения).  11 Данные по обоснованию величин корректировок к требуемым продавцами ценам. Источники указаны в обоснованиях корректировок. Значения скидок и уступок определялись на основании данных аналитических изданий, привлеченных экспертов, значения величин затрат на реализацию (комиссионных выплат риэлторам) определялись на основе анализа рынка риэлтерских услуг.  Описание земельного участка

5.1. Общая характеристика земельного участка

Земельный участок площадью 891 кв. м представляет собой объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: г. Москва, ЦАО, Большой Златоустинский переулок, дом 11/1. Земельный участок находится в границах муниципального района Басманный Центрального административного округа города Москвы. На земельном участке имеется здание, которое представляет собой объект культурного наследия, так как в оцениваемом объекте недвижимости находился жилой дом усадьбы Казакова(1785-1800) и архитектурная школа (1780).В настоящее время оцениваемый объект недвижимости обнесен металлическим забором и обтянут строительной сеткой, так как само здание пострадало в результате пожара и его состояние можно оценить как неудовлетворительное.

Характеристики здания приведены в следующей таблице.

Характеристики здания на земельном участке.

Таблица 3№ п/п Наименова-ние объекта Назначение Этажность Общая площадь, кв.м Площадь застройки, кв.м Плотность застройки земельного участка, кв.м/кв.м Высота здания, м  1 2 3 4 5 6 7 8  1 Нежилое здание  офисное 3 1606,5 630 1,4 9  

Кадастровая стоимость земельного участка по данным, опубликованным на публичной кадастровой карте (Интернет-сайт www.rosreestr.ru) составляет 100462112,20 рублей.

Разрешённое использование земельного участка – для эксплуатации здания, находящегося в собственности ЗАО «Торговая компания «Юниор».

По состоянию на дату оценки здание, расположенное на данном земельном участке, находилось в нерабочем состоянии и не использовалось по назначению. Визуальный осмотр, натурное обследование и фотографирование земельного участка и улучшений на нем проведено (25.04.2012). Полученные в результате осмотра земельного участка данные и представленные в задании на курсовую работу сведения позволили полностью идентифицировать земельный участок.

5.2. Описание местоположения земельного участка

(В макете дано описание земельного участка в районе Гольяново. Описать заданный в задании на курсовую работу земельный участок в соответствии с этим макетом)

Земельный участок расположен в квартале, ограниченном Большим Златоустинским переулком и Малым Златоустинским переулком. По кадастровому делению земель города Москвы земельный участок находится в кадастровом квартале 77:01:0001033. Земельный участок, на котором расположены оцениваемый объект недвижимости, находится на углу Большого и Малого Златоустинского переулков. Местоположение, оцениваемого объекта недвижимости, весьма удобное:

1)Пешеходная доступность до станции Метро Китай-Город составляет 5-10 минут;

2)Транспортная доступность от станции Метро Лубянка 7 минут, от станции Метро Китай-Город 6 минут;

3)Ближайшие автомобильные магистрали – улица Маросейка и Мясницкая.

Окружающая застройка. Земельный участок, на котором расположены оцениваемые здания, окружен преимущественно не многоэтажными зданиями высотой от 9 до 15 метров и этажностью не более 5 этажей. Непосредственно к имеющемуся зданию примыкают здания, расположенные севернее. Напротив, через Малый Златоустинский переулок размещено здание приблизительно того же года постройки, что и оцениваемое здание. Восточнее оцениваемого земельного участка организован коммерческий банк - Москоммерц банк.

Местоположение оцениваемого земельного участка в городе Москве относительно окружающей застройки и ближайшей станции Метро Китай-Город показано на следующем рисунке.



Рис. 1. Местоположение земельного участка.

Транспортная доступность земельного участка достигается от станции метро Китай-Город через Улицу Маросейку, далее по Большому Златоустинскому переулку. Маршруты городского транспорта, проходящие по улице Маросейка до земельного участка – троллейбусы № 25 и № 45 и маршрутное такси №325м. Интервал движения троллейбусов в дневное время – 20-30 минут, маршрутного такси – 20 мин.

Так же транспортная доступность земельного участка достигается от станции метро Лубянка по Мясницкой улице, далее по Большому Златоустинскому переулку.

Земельный участок огорожен металлическим забором высотой около 1 метра по периметру. Здание расположено фасадом в общей линии застройки переулка, выездов и выходов непосредственно на улицы (транспортные магистрали) не имеет. Проезд к зданию осуществляется с проезжей части Большого и Малого Златоустинского переулков Проход к зданию возможен так же со стороны как Большого Златоустинского переулка, так и со стороны Малого Златоустинского переулка.



Рис.2. Копия плана кадастрового квартала из публичной кадастровой карты.

Зонирование территории.

1. 

Рис.3. Копия части страницы из генерального плана города Москвы



Рис.4. Закон города Москвы от 5 мая 2010 года №17 «О Генеральном плане города Москвы»

2. Из страницы Интернет-сайта Москомархитектуры http://www.mka.mos.ru/pzz/tom_1_cao_navig/index.htm, содержащей градостроительные ограничения по территориальным зонам, было определено:

а) вид территориальной зоны и её наименование по шифру, нанесенному на данной зоне: 10-1003 - Зона культурно-просветительных объектов;



б) предельная плотность застройки данной зоны:1,9



в) определить предельную высоту застройки для данной зоны: 13



5.3. Анализ задания на курсовую работу и результатов осмотра

Здание, имеющееся на земельном участке, является объектом культурного наследия. В этом случае здание сносить нельзя, его необходимо реставрировать. № п/п Наименование объекта

культурного наследия Адрес объекта культурного наследия Наименование работ  7. Дом и школа, арх. М.Ф.Казаков, XVIII в. Малый Златоустинский пер., д. 1/11 Консервация объекта культурного наследия  

Фрагмент копии перечня основных объектов культурного наследия и выявленных объектов культурного наследия, в отношении которых Департаментом культурного наследия города Москвы планируется проведение работ по сохранению в 2012 году

Здание, имеющееся на земельном участке к использованию не пригодно. Здание необходимо снести и на его месте построить новое здание в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и установленными градостроительными ограничениями.

5.4. Основные характеристики предполагаемого к строительству здания.

С учетом условий и выводов, сформулированных в предыдущем подразделе, основные физические характеристики предполагаемого к строительству на данном земельном участке здания можно рассчитать и свести в следующую таблицу.

Таблица 4

Основные характеристики здания№ п/п Наименование показателя Значение показателя Примечание  1 Площадь земельного участка, кв. м 891 Из задания на курсовую работу  2 Количество надземных этажей здания, исходя из ограничений по высоте застройки, шт. 4 Из ограничений по высоте застройки (ПЗЗ)  3 Общая площадь здания, исходя из ограничений по плотности застройки, кв.м 1693 Из ограничений по плотности застройки (ПЗЗ)  4 Планируемая площадь застройки здания, кв.м 630 Из задания на курсовую работу  5 Планируемая общая площадь здания, кв.м 1867   6 Общая площадь надземной части здания, кв.м 933   7 Площадь подземной парковки, кв.м 933   8 Высота надземной части здания, м 17,5 3,5м ? кол-во этажей  9 Общий строительный объем, куб. м 11655 (10) + (13)  10 Строительный объем надземной части, куб.м 11025 (4) ? (8)  11 Высота этажа подземного паркинга, м 2,7 Из условий эксплуатации с инженерными системами здания  12 Количество этажей подземного паркинга, шт. 1 Из задания на курсовую работу  13 Строительный объем подземной части, куб. м 2310 (4) ? (3,3) ? (12)/0,9  14 Площадь одного машиноместа, кв.м 18 По нормативам парковки  15 Вместимость подземной автостоянки, м/м 25 (7) ? (12)? 0,48/(14)  Выводы.

Выводы.

1. Здание, имеющееся на земельном участке не пригодно, является объектом культурного наследия, по своему состоянию на дату осмотра-25.04.2012- находилось в плохом состоянии. Все элементы инженерного обеспечения не функционируют, отключены. Здание не эксплуатируется в соответствии с назначением.

2. Генеральным планом города Москвы земельный участок и вся территория кадастрового квартала 77:03:0001033 отнесена к многофункциональной общественной зоне.

3. Для земельного участка установлены следующие градостроительные ограничения:

- по функциональному использованию застройки: а) Объект находится в зоне культурно-просветительных объектов б) Разрешенное использование земельного участка – для эксплуатации здания, находящегося в собственности ЗАО «Торговая компания «Юниор». Передан в аренду на 25 лет ЗАО «Торговая компания «Юниор» по договору аренды от 19 июля 2001 года. Права на сделки с арендными правами у ЗАО «Торговая компания «Юниор» выкуплены.

- по высоте застройки - _17,5_ метров;

- по плотности застройки __1,9_ тыс. квадратных метров общей площади зданий на на 1 га земельного участка.

4. Исходя из градостроительных ограничений, а также из соответствия архитектурного облика здания окружающей застройке на земельном участке можно построить здание, основные физические характеристики которого приведены в таблице 4.

5.4. Классификация офисных помещений.

В мировой практике офисные здания делятся на следующие категории: "А", "В" и "С". Процесс присвоения зданию того или иного класса требует тщательного анализа всех его параметров и характеристик. Следует принять во внимание, что границы между классами в большинстве случаях довольно размыты.

Исследования рынка офисных помещений позволили разработать более простую и точную классификацию офисных зданий, адаптированную к московским условиям. Согласно этой классификации офисные здания делятся на категории "А+", "А", "А-", "В+", "В" и "С".

Учитывая тот факт, что большинство офисных зданий были построены или реконструированы в 90-х годах XX-го века, когда многие девелоперы не имели опыта строительства современных зданий, отвечающих международным стандартам, в данный момент появляется много зданий, значительно превосходящих по качеству и техническому оснащению большинство уже имеющихся на рынке. Поэтому одно и то же здание может быть классифицировано по-разному по мере его износа и в силу появления на рынке более современных зданий.

Офисные помещения класса "А"

Данные здания являются наиболее престижными из всех существующих. Все инженерные коммуникации соответствуют наивысшим международным стандартам, в отделке использованы дорогие высококачественные материалы, в проекте воплощены оригинальные архитектурные решения. В таких зданиях, как правило, размещаются офисы представительского класса.

Офисные помещения класса "А+" должны отвечать всем параметрам, приведенным ниже. класса "А" могут уступать классу "А+" по нескольким незначительным параметрам. Офисные помещения класса "А-" очень близки по качеству классу "А", но уступают ему по нескольким незначительным характеристикам.

Таблица 5

Основные характеристики офисных помещений класса «А»Наименование характеристики Описание  Местоположение в пределах кольцевой линии московского метрополитена, удобный подъезд на наземном транспорте  Здание новое строительство  Юридическая документация наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации здания  Управление зданием профессиональное управление зданием, отвечающее международным стандартам  Планировка этажа открытая рациональная планировка с шагом несущих колонн не менее 6 м  Глубина этажа от окна до окна не более 20 м  Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не более 12%  Высота между перекрытиями минимум 3,3 м  Высота от пола до подвесного потолка минимум 2,75 м  Окна современные высококачественные окна, большая степень естественной освещенности  Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия 400-450 кг на 1 кв. м  Внутренняя отделка использование высококачественных отделочных материалов  Фальш-полы и подвесные потолки возможность установки  Парковка охраняемая наземная и подземная парковка  Распределение парковочных мест минимум 1 место на 60 кв.м арендуемой площади  Инженерия Совр. системы инженерного оборудования здания  Вентиляция и кондиционирование 4/2-х трубная система вентиляции и кондиционирования, система климат-контроля  Телекоммуникации наличие оптико-волоконных телекоммуникаций  Охрана круглосуточная охрана, современные системы безопасности  Лифты современные высокоскоростные лифты ведущих мировых производителей  Электроснабжение два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания  Инфраструктура услуги центральной рецепции в холле 1-го этажа, кафетерий для сотрудников, ресторан, банкомат, фитнес-центр, полиграфический салон и пр.  Офисные помещения класса "В"

К офисам данной категории, как правило, относятся новые либо полностью реконструированные офисные здания с качественной недорогой отделкой, небольшим набором предоставляемых услуг. Офисы класса "В" называют "бюджетными офисами" или офисами "эконом-класса".

Различия между офисами категории "В+" и "В" являются незначительными и заключаются, в основном, в качестве отделки и инженерных систем здания.

Таблица 6

1 2 3 4